오피스텔은 사용 용도 즉, 주거를 목적으로 하는 지에 따라 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔 2가지로 분류되는데요. 주택수 산정 여부도 다르고 오피스텔 양도세, 재산세 등 세금적인 측면에서 차이도 있어 사용 목적에 맞게 오피스텔 용도를 선택하는 것이 중요합니다.
오피스텔 용도 및 목적
오피스텔은 주거를 목적으로 하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나뉘게 됩니다.
업무용 오피스텔
업무용오피스텔은 말 그대로 업무를 위해 비즈니스 업무 활동을 수행하는데 필요한 사무 공간으로 활용되어 주택이 아닌 상가로 취급됩니다.
주거 목적이 아닌 업무용이기에 임차인은 전입신고를 하지 못합니다. 따라서 주택임대차보호법으로 보호 받지 못합니다.
업무용에 임차인이 전입 신고를 하게 되면 거주용으로 취급되어 이전 받았던 세금 혜택들을 모두 토해내야하며 주택 수 산정에 포함됩니다.
주거용 오피스텔
주거용 오피스텔은 거주 하기 위한 목적으로 사용되기에 전입신고가 가능하며 임대차보호법 적용됩니다.
부가세 환급
오피스텔은 건물 분과 토지 분이 있는데요 오피스텔은 건물 분에 대해서만 부가세가 발생하는데 업무용으로 사용할 경우 부가가치세 환급이 가능합니다.
간이과세자는 부가세 환급이 불가해 일반과세자로 등록을 해야 합니다.
일반 과세 등록을 하고 임대할 경우 부가세 10% 포함해서 월세를 받고 세금계산서를 발행해줍니다. 받은 부가세는 기한 내에 신고하여 납부하면됩니다.
Q. 부가세 환급을 받았는데 주거용 임대한다면?
A. 주택 수에 포함되는 것은 물론 환급 받았던 부가세까지 추징 당하게 됩니다.
오피스텔 취득세 차이
업무용과 주용 오피스텔의 경우 취득세는 4.6% 동일한 세율이 적용됩니다.
| 용도 | 취득세 세율 *동일 세율 적용 |
| 업무용 | 4.6% |
| 주거용 | 4.6% |
오피스텔 취득세는 아파트나 빌라 등 일반 주택에 비해서 몇 배 비싸지만 다주택자의 경우, 다주택자 취득세 중과에 해당되지 않기 때문에 주택을 여러 채 보유하더라도 추가 오피스텔 취득시 4.6%로 취득세가 동일합니다.
즉, 무주택자이던 다주택자이던 주거용이던 업무용이던 상관없이 취득세는 무조건 4.6%입니다. 내가 아파트 10채, 오피스텔 4채를 보유하고 있더라도, 새 오피스텔 취득시 취득세는 4.6% 세율만 내면 됩니다.
취득세는 취득한 날로부터 60일 이내 납부해야 가산세 추가 부담이 없습니다.
주거용 오피스텔 취득세 감면 받는 꿀팁
전용 60㎡이하 취득 시, 임대 주택으로 등록할 경우 취득세 50% 감면됩니다. 전용 면적 60㎡~85㎡의 경우 20호 이상 등록해야 취득세가 50% 감면됩니다.
주택수 산정
2020년 8월 11일 이전 계약시 주거용과 업무용 모두 주택수에 산정되지 않았으나 2020년 8월11일 이후 주거용 오피스텔은 주택수 포함됩니다.
*오피스텔 분양권의 경우 취득후 실제 일주일까지는 용도 확인이 안되어 주택수에서 제외됩니다.
업무용오피스텔은 날짜와 상관없이 주택 수에 산정 되지 않습니다.
재산세 차이
재산세 중과의 경우, 주거용 오피스텔이 유리합니다.
업무용 오피스텔 재산세
건물 시가 표준액 70% 적용 후에 세율 0.25% 적용하고, 토지분은 공시지70% 적용 세율 0.2%~0.4% 적용됩니다.
임대료 부가세 신고 의무가 있습니다.
주거용 오피스텔 재산세
공동주택 가격의 60% 적용해서 세율 0.1~0.4% 적용합니다. 임대료 부가세 신고 의무 없습니다.
꿀팁 TIP
재산세와 종부세는 6월 1일 기준으로 과세되며 주택 수 산정에 대한 판단도 6월1일이 기준이 됩니다.
종합부동산세 중과 차이
주거용 오피스텔은 주택수에 포함되어 종부세 산정시 중과가 됩니다.
업무용오피스텔은 종부세 중과되지 않습니다. 다만, 80억 초과할 경우에는 중과됩니다.
오피스텔 양도세 차이 (양도 세율)
| 구분 | 업무용오피스텔 | 주거용오피스텔 |
| 1년 미만 | 50% | 70% |
| 2년 미만 | 40% | 60% |
| 2년이상 보유 | 기본세율 6%~45% | 기본세율 6~45% |
양도세란 매수시점과 매도시점 사이에 발생한 매매차익에 대한 세금으로 쉽게 말해서 팔 때 내는 차익에 대한 세금을 말합니다.
업무용의 경우, 상가로 취급되고 주거용은 주택으로 취급되기 때문에 주거용이 2년 미만 보유시 양도 세율이 더 높습니다.
꿀팁 TIP
- 2년 미만 단기 보유할 경우 업무용오피스텔 양도 세율이 적기 때문에 유리합니다.
- 만약 주거용으로 사용하다가 업무용으로 변경하는 것이 더 혜택이 크다면 업무용으로 전환해서 매도도 가능합니다.
- 양도세는 실질과세의 원칙을 적용하여 매도하는 양도 시점에 어떤 용도로 사용되는 지에 따라 판단된다는 점 참고하세요. 만약 양도시 오피스텔이 실제로는 전입신고 되어 있거나 세입자가 확정일자를 받아 주거용으로 사용되고 있다면 주거용에 해당됩니다.
- 아파트 1채 + 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 경우 바로 아파트를 팔면 2주택으로 양도세 중과 세율이 적용되니 주거용을 업무용으로 용도 변경을 한 후 1주택 비과세를 받으면 유리합니다.
Comment
업무용과 거주용 오피스텔 차이에 대해 알아보며 세금 부문에서 어떻게 달라지는지 정리해보았습니다.
업무용 오피스텔은 세금면에서 많은 혜택들이 있지만 단점으로는 임차인이 잘 구해지지가 않는다는 단점이 있습니다. 그래서 주거용오피스텔로 임차인을 구해서 실거주를 하게 되는 경우가 많은데 만약 실조사가 나와서 들키게 된다면 세금 혜택들도 토해내야 하고, 주택수에도 산정되니 신중하게 용도 신청 및 변경 하시길 바랍니다.